Как выбрать инвестиционную квартиру


Как выбрать квартиру для инвестиций?

Совсем недавно разбогатеть на инвестициях в недвижимость мог практически каждый желающий, у которого в наличии имелся свободный капитал. Схема была очень простой. Покупалась квартира подешевле. Как правило, в новостройке, а продавалась спустя время подороже. Однако было это еще до кризиса, поэтому квартиры раскупались, как пирожки на рынке. Несколько лет назад данная схема дала сбой, так как квартиры стали дешеветь в связи с кризисом. Рассмотрим некоторые варианты покупки квартир в качестве инвестиционного проекта.

Зарываем деньги в котлован

Всегда оптимальным вариантом для квартирных инвесторов оставались новостройки. Известно, что в строящемся доме квартиры всегда стоят дешевле. На стадии сдачи дома в эксплуатацию, квартира дорожает автоматически на 20% и более. В полностью обустроенном доме стоимость квартиры будет гораздо выше, чем в новом, только что построенном доме.

Самым выгодным вариантом для инвестирования на сегодняшний день считаются квартиры в новых жомах не старше пяти лет. Желательно, чтобы дом располагался в востребованном районе, а не на окраине. Важный момент – качество строительства. Учитывается использование современных технологий, системы «умный дом» и так далее. Рекомендую рассмотреть предложения для инвестиций на сайте.

Ситуация на рынке недвижимости

На сегодняшний день рост цен на новостройки от начала проектирования и до сдачи в эксплуатацию уже не такой высокий. В течение 2-3 лет стоимость квартиры повышается на 10-15%. Таким образом, доходность от такой инвестиции даже ниже, чем от простого банковского депозита.

К тому же, вложение денег в новостройки, довольно рискованное дело. Нередко строительные компании испытывают финансовые трудности, что непременно отражается на сроках сдачи объектов в эксплуатацию, а также на качестве строительства. В некоторых случаях вместо обещанного дома на указанном месте остается нетронутый пейзаж, которым придется любоваться обманутому инвестору.

Ожидание реноваций

Существует закон, согласно которому жители столичных хрущевок должны получить новые квартиры. Это оказало влияние на квартирную арифметику, советские квартиры, подлежащие сносу, автоматически поднялись в цене. Но ситуация быстро изменилась, так как действие закона пока остается незаметным для простого инвестора. Продаются сегодня хрущевки исключительно с дисконтом до 15%. Во многом это связано с полным отсутствием интереса к такому типу жиль у современных покупателей возрастом от 20 до 35 лет, которые составляют основную массу инвесторов. Большим спросом пользуются современные форматы квартир, а также новые технологии строительства. Единственный вариант продать хрущевку – это найти покупателя, для которого низкая цена является абсолютным приоритетом.

При всем этом рост предложений и низкая покупательная способность в комплексе делают инвестиции в недвижимость рискованными и не очень выгодными.

lb-f.ru

Как правильно выбрать инвестиционную квартиру в жилом комплексе

Мнение эксперта

вернуться к списку

01.06.16

Как правильно выбрать инвестиционную квартиру в жилом комплексе

Изменение ситуации на рынке недвижимости заставило многих инвесторов более тщательно отнестись к выбору квартиры. В процессе поиска наиболее ликвидного жилого объекта для инвестирования в нестабильные времена есть свои тонкости. Рассмотрим ситуацию, когда инвестор уже определился с комплексом и его местоположением, соответственно, вопрос надежности девелопера не стоит. Как выбрать конкретную квартиру внутри самого ЖК?

Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский

С наступлением экономической нестабильности инвестор на рынке недвижимости стал более рациональным. Сегодня в приоритете не минимальная стоимость, а максимальная ликвидность, которая в будущем позволит быстро и без проблем реализовать квартиру. Такая стратегия требует более тщательного подхода к выбору инвестиционного актива. Приходится учитывать множество нюансов: от расположения корпуса до видовых характеристик.

Корпус

Большинство современных проектов массового сегмента сегодня – не точечное строительство, а масштабная застройка, состоящая из множества жилых корпусов и объектов инфраструктуры. С этой точки зрения потенциальный успех инвестиционной квартиры будет во многом зависеть от местоположения корпуса.

Для начала оцените уже существующее окружение. Более ликвидным является дом, максимально приближенный к метро, остановкам общественного транспорта, паркингу и другим объектам инфраструктуры. Учитывая масштабность современных жилых проектов, один из возводимых корпусов может находиться в 5 минутах ходьбы до ключевых объектов, а другой – в 20 минутах и даже более. Такой разброс может существенно повлиять на решение потенциального покупателя, особенно если речь идет о проекте, вблизи которого нет альтернативной инфраструктуры.

Затем оцените будущее окружение выбранного корпуса. Для этого лучше обратиться к генеральному плану застройки территорий, в котором отражено местонахождение новых объектов, запланированных к строительству. Это могут быть как другие жилые проекты по-соседству, так и новые объекты инфраструктуры: железнодорожные станции или автовокзалы, торгово-развлекательные комплексы, магистральные улицы. Любые «соседи», нарушающие тишину, конечно же, снизят ликвидность квартир в данном корпусе. Особенно важно обратить внимание на планируемую в округе застройку, если вы хотите вложиться в загородный комплекс.

О том, какие малоэтажные комплексы предлагаются сейчас покупателям в Подмосковье, читайте в статье «Бюджетный формат для начинающего инвестора»

Также важно иметь в виду, что самые первые корпуса в масштабных проектах сдаются в эксплуатацию задолго до завершения строительства остальных очередей комплекса. Это значит, что если вы купили квартиру в первой очереди и захотите выйти из актива с окончанием ее строительства, вам придется либо реализовывать свой объект в разгар остальной стройки, либо ждать завершения всего проекта, что влечет собой потери в обоих случаях. Тем не менее, есть и альтернативы. К примеру, ЖК «Кварталы 21/19» сдается в эксплуатацию фазами – то есть группой домов, образующей единый закрытый двор. То есть продолжающаяся стройка других очередей почти незаметна для жильцов построенного квартала. Таким образом, тщательно оценивайте расположение корпуса на стройплощадке.   

 

Этаж

Определившись с корпусом, начинаем выбирать квартиру. По-прежнему крайне непопулярны первые этажи, однако в новостройках вы не найдете предложение на первых этажах, так как застройщики отдают их под коммерческие объекты. В связи с этим страдает привлекательность вторых этажей, особенно если неизвестно, какой именно коммерческий объект появится под вашими окнами, ведь это может быть, к примеру, ресторан или магазин. Таким образом, лучше подстраховаться и выбирать объекты, расположенные в центре здания – в средних подъездах и на средних этажах.

Последние этажи – тоже не самый удачный с инвестиционной точки зрения вариант. Во-первых, потому что они, как правило, наиболее дорогие. А во-вторых, по отношению к ним у многих все еще сохраняются негативные предубеждения, несмотря на то, что современные технологии давно нивелировали минусы жилья, расположенного на последних этажах или в торцевой части новостройки.  

 

Межквартирный холл

Далее стоит обратить внимание на планировку межквартирного холла: близость к мусоропроводу и лифтам станет негативным фактором. Лучше выбирать квартиру, расположенную как можно дальше от этих удобств.

Немаловажным фактором для многих покупателей является численность соседей. Большим предпочтением всегда пользуются подъезды с меньшим числом квартир на этаже. Оптимальным соотношением считается 4 квартиры на одну лестничную площадку.

 

Количество комнат

Наиболее ходовыми вариантами на рынке являются большие однокомнатные (порядка 45 кв. м.) и небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м.). В сумме они составляют примерно 70-80% предложений на рынке, а значит, пользуются самым большим спросом. Однако в последние годы всё большую популярность у инвесторов завоевывают студии и так называемые «евродвушки» – квартиры с большой гостиной, совмещенной с кухней. Во-первых, у таких объектов ниже ценник, во-вторых, на рынке их еще немного (около 15% предложений), поэтому конкуренция среди инвесторов к моменту их продажи ниже. Таким образом, многокомнатные квартиры не являются высоколиквидным вариантом для инвестиций.

 

Видовые характеристики

В данном случае инвестору не стоит гоняться за жильём с лучшим обзором, ведь застройщики, как правило, выставляют их на продажу по максимальной цене. Вам нужно найти «золотую середину», какой может стать объект на средних этажах с окнами во двор. Также лучше выбрать компромиссный вариант с точки зрения естественного освещения – не стоит отдавать предпочтение только солнечным или затененным квартирам. Идеальное решение – квартира, где солнце появляется в первой или второй половине дня и окна выходят на Юго-Восток или Юго-Запад. 

 

Планировка

Это, пожалуй, главный фактор ликвидности. Идеальная планировка – это прямые углы (90°), соотношение сторон помещений 1:1,5, ширина комнаты – не менее 3,2 м, размер кухни – от 10 кв. м, площадь санузла – от 4 кв. м (причем предпочтительно, если он расположен в угловой части квартиры). Несмотря на противоречивое отношение к лоджиям у разных групп клиентов, лучше если она все-таки присутствует в плане, ведь за ее счет можно расширить жилое пространство. Если речь идет о небольших квартирах, то лучше избегать больших кладовок и коридоров. Также является плюсом большое число окон – это преимущество может быть использовано при индивидуальной перепланировке. 

 

Отделка

Наличие отделки – потенциально выгодный фактор, повышающий ликвидность квартиры. Такие предложения сейчас встречаются на рынке все чаще, и покупатели при этом проявляют к ним большой интерес, ведь ремонт от застройщика экономит много денег. Даже если отделка квартир не предусмотрена проектом, некоторые застройщики предлагают ремонт в качестве дополнительной опции, и лучше ей не пренебрегать. К тому же, если инвестор по каким-то причинам не захочет реализовывать квартиру сразу после окончания строительства, то объект с отделкой гораздо быстрее найдет своего арендатора.

 

Принимаем решение

Конечно, идеальных квартир не бывает. Поэтому выбирая жилой объект для инвестиций, нужно взглянуть на него глазами потенциального покупателя. В то же время не стоит забывать и о том, что после выбора и приобретения квартиры инвестор не должен пускать дело на самотёк. Не стоит забывать и о том, что после выбора и приобретения квартиры инвестор не должен пускать дело на самотёк – необходимо следить за ценовой политикой застройщика, ведь к моменту выхода жилого комплекса на рынок вы, по сути, становитесь конкурентами. Вашими соперниками также являются другие инвесторы, выкупившие жильё по соседству с вашим вложением.

вернуться к списку

xn--80aalj1bfgbfkc.xn--p1ai

Как выбрать инвестиционную квартиру - База знаний BN.ru

Одни эксперты рекомендуют продавать инвестиционные квартиры на средних этапах строительства, другие – после завершения стройки. У каждой стратегии есть свои плюсы и минусы. Понятно, что ознакомиться с вариантами выбора инвестор должен еще до покупки.

Инвестиционные квартиры и посредники

На рынке присутствует ряд компаний, предлагающих частным инвесторам консалтинговые услуги. Дескать, инвестиции в строящуюся недвижимость – это всегда риск, а подбор конкретного объекта капиталовложений – это сложная многофакторная модель, в которой стоимость объекта играет далеко не главную роль…

Многие консультанты в рекламных целях обещают гражданам завышенную доходность. Дело доходит до заявлений, будто инвестиции в жилую недвижимость могут приносить до 50% годовых. И если лет десять назад такие заверения еще находили доверчивых слушателей, то сегодня консультанты подобными обещаниями себя только компрометируют. К заявлениям представителей консалтинговых фирм прислушиваться можно, но и свою голову нужно иметь на плечах.

В экономически неблагополучные времена есть угроза, что деньги буквально застрянут в непродажной квартире. Чтобы этого не произошло, инвестору необходимо обращать внимание как минимум на два момента. Прежде всего – на транспортную доступность. А во вторую очередь на потенциальную конкуренцию.

Так, исходя из характеристик стройки (и количества нераспроданных аналогов на рынке) уже заранее можно сделать вывод, сколько подобных объектов будет выставлено на продажу параллельно с объектом инвестора. Чем их окажется больше, тем труднее будет продать инвестиционную квартиру.

От чего зависит цена объекта

Традиционно рост цен привязывается к этапам строительства.

На старте цены чаще всего минимальные. Таким образом застройщик привлекает внимание к объекту. А вот когда дома уже вводятся в эксплуатацию, начинается активное заселение, привлекательность проекта становится принципиально другой, меняется и уровень цен.

Рост цен не прекращается и после завершения строительства. Поводами для удорожания служат оформление прав собственности на квартиры, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры и пр. При растущей экономике страны причиной роста цен может служить и повышенный спрос.

Факторы, влияющие на повышение спроса, могут быть разные. Например, в проекте появилось кредитование от Сбербанка – лидера по ипотеке. Подобное событие, естественно, влияет на активность покупателей. Соответственно, количество сделок начинает повышаться.

Резких движений девелоперы избегают, поскольку возникает риск перескочить определенную психологическую планку и застопорить продажи. Грамотный девелопер обычно повышает цены пошагово. Прирост составляет 0,5-1,0% за один раз. Периодичность – примерно раз в месяц.

Когда конкурент – строитель

Если сам застройщик не распродал все квартиры, частному лицу продавать инвестиционный объект придется дешевле, чем у девелопера, минимум на 5 процентных пунктов. И тому есть три причины.

Во-первых, идти на снижение цены заставляет конкуренция с нераспроданными объектами застройщика.

Во-вторых, покупка непосредственно у девелопера сопряжена с меньшими рисками оказаться вовлеченным в мошенническую схему. И при прочих равных покупатель выберет квартиру застройщика.

В-третьих, при покупке у частного инвестора нового жильца могут ожидать дополнительные расходы на переоформление (смену субъекта права требования) договора с застройщиком.

С еще большим дисконтом придется продавать квартиру в новостройке заемщику ипотечного кредита.

Следующий вопрос, крайне важный для вас, – когда продавать объект.

Даже профессионалы рынка не могут прийти к единой точке зрения. Одни утверждают, что, как правило, инвесторам выгоднее всего продавать жилье в середине строительства проекта. Дом возводится в среднем два года, и на рынок инвесторам советуют выводить квартиру через год, максимум полтора. Часто бывает, что застройщик к этому времени продает все квартиры в доме, а цены подрастают на 15-20%.

Другие считают, что квартиры надо перепродавать после того, как дом построен. Тогда наступает самый удобный момент вывести деньги и вложить в новый объект. При этом, в случае когда квартира продается для дальнейшего инвестирования, собственнику заранее следует определиться со следующим проектом, чтобы деньги не «зависли».

Вопрос о соседях

Не всем новоселам нравится, что их соседями оказываются частные инвесторы.

Типичная проблема – в большинстве случаев не спешащие продавать квартиру соседи-инвесторы жилье сдают. Обычно это жилье с отделкой класса эконом, возможно – от строителей. Жильцами такой квартиры становятся граждане с невысокими доходами, например, студенты или гости из бывших республик СССР. С такими арендаторами не договориться о вложении дополнительных средств в развитие парадной или дома, а инвестору это особо и не нужно. При этом квартиры сдаются зачастую без соблюдения санитарных норм проживания, что влияет уже на имидж всего дома.

Жилье или коммерческая недвижимость?

Перед частным инвестором в недвижимость встает еще один вопрос. Физические лица чаще инвестируют в жилье и мало интересуются магазинами, офисами, объектами сферы услуг.

Ведь для того чтобы вложить средства в покупку жилья, необязательно иметь два высших образования, а тем более прибегать к помощи аудиторов и юристов. Какое бы жилье вы ни выбрали для инвестиций (за исключением элитного), его довольно легко можно оценить. Рассчитать доход, который впоследствии будет приносить сданная в аренду квартира, тоже, с определенной долей погрешности, можно самостоятельно.

Объекты коммерческой недвижимости более прибыльны с точки зрения инвестиций. Коммерческая недвижимость в жилом доме (встроенное помещение или переведенная в нежилой фонд квартира на первом этаже здания) приносит в разы больший доход, чем жилье.

Однако объективно оценить коммерческую недвижимость весьма трудно. Если для оценки квартиры достаточно определить среднюю цену квадратного метра в данном месте, то «комок» оценивается прежде всего исходя из размера будущего дохода. И это многим гражданам не по зубам.

www.bn.ru

Заработок в метрах: как выбрать инвестиционную квартиру в новостройке

"Для того чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, существует Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС). Членство девелопера в нем гарантирует покупателю, что его жилье обязательно будет достроено, поскольку даже если с выбранной им компанией что-нибудь случится, остальные члены ОВС примут риски на себя", — объясняет Сибренков. На сегодняшний день общее количество членов общества составляет 127 застройщиков, работающих во многих регионах РФ. С полным списком можно ознакомиться на сайте общества.

Взять под контроль

После того, как предварительный выбор застройщика сделан, следует выяснить, сколько объектов построила компания и как быстро, и сколько находится в работе. Обычно вся эта информация представлена на сайте, и по ней можно судить о масштабах деятельности компании.

"Желательно лично посетить несколько строек компании в сопровождении менеджеров, которые детально расскажут о проекте. Сегодня многие так и делают: приезжают на стройку, например, дважды в месяц, и оценивают, насколько выросли корпуса за этот период. Стоит обратить внимание также на количество строительной техники и рабочих на участке, от чего непосредственно зависит и скорость работ", — инструктирует заместитель генерального директора компании "Мортон-Инвест".

Можно порекомендовать частному инвестору поискать новости о конкретной компании в средствах массовой информации и в интернете, чтобы лучше узнать о ее активности, текущих и планируемых проектах.

Выбор квартиры

Самым выгодным средством инвестирования являются квартиры небольшого метража, от 20 до 32 квадратных метров, указывает Сибренков. Лучше купить несколько "однушек", чем одну квартиру большой площади, так как их можно быстрее реализовать.

Покупать жилье для инвестиций, по его словам, выгоднее в проектах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Причем при выборе квартиры важно руководствоваться не личными предпочтениями, а исходить из картины спроса.

Следует обратить внимание на характеристики и самой новостройки. С одной стороны, приоритетными для покупателя считаются монолитно-кирпичные и монолитные дома, однако здесь нужно помнить, что такие дома возводятся дольше, чем панельные. В отделку монолитных домов и средств нужно вкладывать больше.

Хронология дохода

Если вы твердо решили приобрести квартиру в новостройке в инвестиционных целях, то сделать это чем раньше, тем лучше, уверен Сибренков. Наиболее низкая стоимость у таких квартир — еще до официального анонсирования проекта как такового.

Информацию о планируемом запуске новых микрорайонов и жилых комплексов можно узнать у менеджера застройщика. После анонсирования и рекламной кампании по запуску проекта цены начинают расти: наиболее привлекательные держатся, пока проект находится на стадии котлована, и по мере приближения строительства к завершению соответственно растут и цены.

realty.ria.ru

как выбрать проект и на что обращать внимание

Покупка любой недвижимости –  очень ответственное и серьезное решение. Но если для себя люди выбирают жилье большей частью с учетом личных возможностей и вкусов, то инвестиции в новостройки требуют особого подхода. Здесь покупка осуществляется с целью получения последующий прибыли, а потому при таком вложении средств следует внимательно ознакомиться с нюансами, которые смогут вам как помочь, так и помешать. Давайте разберемся, на что обращать внимание, если вы вас заинтересовали инвестиции в новостройки.

Проектное финансирование

В отличие от варианта кредитования для возведения здания, при проектном финансировании компания-инвестор становится заинтересованным участником, ориентированным на результат. Сумма прибыли участника проектного финансирования обусловлена количеством денег, вложенных в конкретный проект.

Если застройщик просто берет кредит в банке, он может столкнуться со сложностями. Например, банк может закрыть кредитную линию полностью или потребовать от заемщика погасить кредит досрочно. Это происходило 2008-2009 году. Либо сам застройщик не уложится в сроки займа, что также повлечет за собой определенные проблемы и убытки.

Поэтому проектное финансирование выгодно тем, что банк, как и другие инвесторы, принимает участие в проекте, и в его интересах, чтобы проект получил развитие. Как правило этот метод финансирования больше всего популярен в сфере коммерческой недвижимости. Однако проектное финансировал применяют на некоторых объектах строительства. Как правило, это недвижимость жилого фонда комфорт или эконом класса.

В принципе, участником проектного финансирования может стать любой заинтересованный инвестор. Но на практике обычно этим занимаются крупные инвестиционные фонды и банки. С точки зрения частных инвесторов, можно считать их долевое участие также вариантом проектного финансирования.

Инвестиции в новостройки для частных лиц и риелторов

Если у вас есть свободные средства, достаточные для покупки одной или нескольких квартир, можно пойти по принципу риелторов: вложить деньги в покупку жилья по низкой цене, после чего перепродать квартиру дорого уже в полностью готовом и обустроенном доме.

И здесь есть несколько вариантов:

  1. Покупка квартир через аукционы. Чаще всего там продаются проблемная недвижимость, которую реализуют банки. Т.е. ипотечное или заложенное жилье по самым проблемным кредитам. Об этом мы уже писали. И здесь всегда есть риск покупки жилья, из которого вы годами не сможете выселить бывших владельцев.
  2. Инвестиции в новостройки. Строительные компании начинают продавать квартиры (доли в строительстве) очень часто еще на этапе котлована или даже проекта. При этом цены от застройщиков, особенно, если дом еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже, чем при вторичной продаже квартир в новостройках. И на этом действительно можно заработать.

Как меняется цена и когда вкладывать деньги

В последние годы значительного колебания цен на готовую недвижимость в России не наблюдается. Конечно, есть исключения. Но в крупных активно развивающихся городах типа Краснодара цена на жилье в новостройке напрямую связана не столько с рыночными изменениями, сколько с выходом на очередную стадию строительства.

Но сами принципы инвестирования предполагают последующую продажу активов недвижимости с плюсом, т.е. говоря проще, предполагается получение прибыли. Поэтому человеку или финансовому учреждению, которое хочет вкладывать деньги в проект, выгоднее всего входить на начальных стадиях застройки, когда цена за квадратный метр минимальна.

Плотность застройки и стоимость жилья

В крупных городах, особенно, в центральных районах, дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков увеличивать полезную площадь построек и зданий. Это единственный вариант, при котором девелопер сможет не только окупить проект, но и получить прибыль.  А потому инвестиции в новостройки в центре города сложно окупаются. Цена квартир даже от застройщика значительно выше средней. Повышение цен по мере продвижения строительства – минимальное. Просто потому что иначе объект крайне сложно реализовать. В итоге, и ваши вложения в квартиру получат минимальную окупаемость. А сроки продажи могут сильно затянуться.

На окраинах, где застройка ведется крайне активно, инвестиции в новостройки могут оказаться очень прибыльными, но сроки продажи квартир затянутся надолго. Выгодно продать такое жилье получится только тогда, когда район будет более-менее застроен и обжит.

Мониторинг рынка жилья и его востребованности практически на 100% доказал, что большинство людей предпочитают проживать в городской черте, где уровень застройки невысок. Для инвесторов и застройщиков это является неоспоримым плюсом. Строительство жилой недвижимости в хорошем и удобном месте с гарантией того, что там не будет увеличиваться плотность застроек, со временем поднимет цену на жилье, так как количество квартир или домов будет ограничено. А, как известно, дефицит всегда пользуется высоким спросом.

Таким образом, оптимальный вариант – инвестиции в новостройки в спальных районах, которые имеют перспективы развития. А долгосрочные вложения великолепно окупятся на окраинах города, но только при условии, что рост и развитие будет продолжаться в этом направлении и дальше.

Транспортная доступность

На современном рынке жилья очень важна доступность транспорта и развитая инфраструктура. Люди высоко ценят возможность добраться до работы общественным транспортом, т.е. наличие неподалеку остановки автобусов, троллейбусов, маршрутных такси. Также очень важно наличие магазинов, школ и детских садов, поликлиник и больниц, развлекательных заведений, парков, торговых центров.

В случае инвестиций и перепродажи квартиры в новостройке в обустроенном районе даже по завышенной цене скорость продажи будет относительно высокой. Т.е. инвестиции окупятся быстро.

Проверенный застройщик

Рынок многоквартирной застройки в последние годы стал относительно безопасен, так как чиновники начали строго контролировать выдачу лицензий и разрешений на строительство. В результате случайные или ненадежные застройщики не могут получить участок под строительство. На даже при этом потенциальному покупателю не стоит расслабляться, чтобы не стать жертвой мошенников.

Изучите компанию-застройщика:

  1. Сколько лет работает на рынке;
  2. Какие объекты реализованы;
  3. Не было ли в истории «долгостроев» и «замороженных проектов».

Помните: для инвестиций в новостройки средства следует вкладывать на самых ранних этапах строительства, пока цены – минимальны. Но при этом и риск вложения средств самый высокий. Ближе к окончанию строительства редко «замораживают» стройку, а вот на этапе «котлована» и первых этажей – бывают разные ситуации. Чем надежнее застройщик, тем меньше риск вложений.

И еще немного полезных советов инвестору

Если вас заинтересовали инвестиции в новостройки, обратите внимание еще на несколько нюансов, которые заслуживаю внимания. Это наличие на рынке жилья квартир площадью 35-45 м², а также соотношения качества и цены. Небольшая по площади квартира высоко востребована на рынке. А если она еще и в удобном районе, в качественно построенном доме, с обустроенным двором и развитой инфраструктурой поблизости, перепродать ее получится очень быстро и выгодно.

Специалисты в сфере недвижимости и вложений считают, что наиболее выгодным приобретением является жилье, сочетающее в себе удобную концепцию постройки и доступность цены. Способность конкурировать в ценовой политике – это очень важный фактор. Проект, который предлагает оригинальные решения, необычные планировки, какие-то дополнительные преимущества (кладовые, большие балконы, панорамные окна и т.д.), имеет большие шансы для развития и роста, чем здания, построенные по типовым или стандартным проектам.

23kvartiri.ru

Инвестиции в недвижимость – плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки

Многие интересуются тем, как правильно вложить деньги в недвижимость, так как данный метод инвестирования пользуется весьма большой популярностью. На момент инвестирования следует учитывать и инфляцию, которая может существенно снизить показатель реального дохода. Инвестиции в коммерческую недвижимость позволяют получать доход на протяжении длительного периода. Кроме этого данный метод характеризуется минимальными рисками. Именно поэтому вопрос инвестиции в недвижимость с чего начать можно назвать одним из наиболее распространенных вопросов на сегодняшний день.

Факт! Инвестиции, недвижимость, инвестиции и недвижимость – два связанных понятия. Необходимость в собственном жилье сохраняется на протяжении весьма длительного периода. Этот момент определяет формирование спроса на недвижимость, а также то, что инвестиции в недвижимость Москва наиболее выгодным вложением.

Особенности формирования рынка недвижимости определяют то, что можно приобрести недвижимость под инвестиции даже при отсутствии достаточно большой суммы. Начать вкладывать можно только на начальном этапе строительства. Примером можно назвать кооперативы, в которые можно вступать еще на момент оформления проекта до закладки фундамента.

Рассматривая то, в какую недвижимость лучше вложить деньги следует отметить, что у самого метода инвестирования есть достоинств и недостатки, учет которых позволяет избежать весьма большого количества проблем.

Инвестиции в жилую недвижимость имеют следующие преимущества:

  • Высокий показатель ликвидности.
  • На протяжении весьма длительного периода доходность остается практически неизменной. Примером можно назвать случай, когда купленная квартира или офис сдается в аренду.
  • Доступность вложений. Сегодня приобрести квартиру или офис могут все желающие, имеющие достаточную сумму при себе.
  • Широкий вариант возможных вложений. Примером назовем инвестиции в торговую недвижимость, которые могут приносить реальный и весьма высокий доход.

Однако даже лучшие инвестиции в недвижимость подвержены определенным рискам. В основном они связаны с ее покупкой или заключением договора долевого строительства.

К недостаткам относят следующие моменты:

  • Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве или в жилую недвижимость доступны не всем по причине формирования большой цены.
  • Спрос на недвижимость находится в прямой зависимости от экономической обстановки, которая сформировалась в стране.
  • Рассматривая инвестиции в строительство жилой недвижимости, следует уделить внимание тому, что в небольших городах покупка или аренда квартир проводится крайне редко.
  • Нельзя избежать дополнительных расходов, которые в конечном итоге снизят реальный доход. Примером можно назвать налоги, коммунальные расходы, расходы на проведение ремонта.

Инвестиции в недвижимость относятся к инвестициям, которые не защищены от форс-мажоров. Примером можно назвать существенное падение цены из-за самых различных обстоятельств: от строительства оживленной трассы или завода, до обнаружения серьезных технических неисправностей у сооружения. В результате этого инвестирование приведет к потерям денежных средств.

Инвестиции в недвижимость относятся самые различные вложения, которые в дальнейшем могут приносить пассивный доход. В любом случае нужно проводить анализ проводимых вложений чтобы исключить вероятность потери средств.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги 8 популярных вариантов + сравнительная таблица


Практически все специалисты указывают на то, что инвестирование в коммерческую недвижимость или жилплощадь наименее рисковое вложение средств, нежели вкладывание средств в бизнес, биржу или форекс. Этот довод связан с тем, что рынок недвижимости является самым стабильным и выгодным.

Важно! Следует учитывать, что при рассмотрении того, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги нужно рассматривать предложения крупных городов. Выделяется следующая закономерность – чем больше город, тем более выгодное вложение. Эта закономерность связана с тем, что в разных городах показатель ликвидности существенно отличается.

Опытные инвесторы указывают на то, что при рассмотрении того, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость в конкретном городе можно выделить в каждом наиболее привлекательное предложение. Получить максимальную прибыль можно только при тщательном анализе рынка.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Частные инвесторы довольно часто обращают внимание именно жилой недвижимости. Инвестиции в недвижимость относятся к инвестициям реальным, так как жилая недвижимость практически постоянно востребована.

Инвестирование в объекты недвижимости жилого типа предусматривают два способа получения прибыли:

  • Квартиры и комнаты можно сдавать в аренду, что позволяет иметь небольшой, но постоянный заработок.
  • Приобретается квартира и для перепродажи по более высокой цене.

Рассматривая доходность инвестиций в недвижимость нужно учитывать нижеприведенные критерии:

  • Местонахождение квартиры может оказывать на стоимость и популярность квартиры. Примером можно назвать спальные или студенческие районы.
  • Состояние: качество ремонта и его наличие мебели.
  • Планировка также является важным критерием. Примером можно назвать наличие балкона, совмещенного или разделенного санузла.
  • Развитость инфраструктуры: как далеко размещены сады, школы, больницы, транспортные развязки и магазины.

Есть и несколько незначительных, на первый взгляд, критериев:

  • Вид из окна.
  • Соседи.
  • Этаж.
  • Контингент лиц, которые живут в определенном районе.

Для того чтобы вложение денег в недвижимость приносило существенный доход, приходится искать квартиру или другой тип жилья своими силами. Риелтор не всегда выбирает то, что будет приносить в дальнейшем доход. При самостоятельном выборе могут возникнуть различные проблемы: проверка юридической чистоты, прошлого недвижимого имущества и так далее.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Инвестиции в недвижимость в Москве зачастую предусматривают вложение средств в коммерческий рынок недвижимого имущества. Однако этот вариант подходит исключительно для уже опытных инвесторов. Примером коммерческого недвижимого имущества можно назвать офисный и торговые площадки, здания достаточно большой площади, которые могут подходить для размещения производственных линий или торговых центров.

Рекомендация! Инвестиции коммерческая недвижимость сегодня пользуется большим спросом. Следует учитывать, что подобная площадь пользуется популярностью у бизнесменов. При этом стоимость одного квадратного метра может существенно увеличиваться.

При рассмотрении пассивного дохода следует рассмотреть то, что можно вложить деньги в недвижимость на стадии строительства. Подобным образом можно существенно снизить свои расходы. Стоит учитывать тот момент, что вклады в этом случае начинают с суммы от 5-ти миллионов. В данном случае важное значение имеет расположение недвижимости.

Вариант 3. Земельные участки

Частные инвестиции в недвижимость могут предусматривать вложение средств в земельные участки. Чаще всего просто земля стоит намного дешевле, чем уже возведенное сооружение. Но это не всегда так.

Инвестирование в недвижимость в России, а именно в земельные участки, обладает рядом преимуществ:

  1. Нет расходов, связанных с ремонтом.
  2. Вероятность мошенничества существенно снижаются.
  3. Нет расходов, касающихся коммунальных расходов.
  4. Процедура покупки существенно упрощается.
  5. Налоги не высокие.
  6. Не возникает проблем с оформлением документов.
  7. Выбор земельного участка существенно упрощается, и нет необходимости в заказе услуг риелторов.

Совет! Стоит учитывать, что все земельные участки можно разделить по цели использования. Инвестиции в недвижимость в России путем покупки земельного участка наиболее выгодные в случае, если площадка предназначена для строительства. Более долгосрочные вложения предусматривают покупку участка, предназначенного для сельского хозяйства или возведения промышленных сооружений. Вложение денег в недвижимость плюсы и минусы зависят от конкретного предназначения участка.

Однако есть и существенные недостатки у этого метода: сегодня государство стремиться жестко контролировать использование земли строго по предназначению, а также постепенно увеличиваются налоги.

Вариант 4. Загородная недвижимость

При рассмотрении того, в какую недвижимость инвестировать следует уделить внимание возможности покупки и загородного дома. При этом загородные дома приобретаются для дальнейшей их перепродажи. Для крупных городов свойственно то, что жители центральных районов ищут себе место для отдыха на природе. Как инвестировать в недвижимость, представленную загородным домом?

Есть несколько вариантов:

  • Вложение средств в готовые коттеджи.
  • Приобретение конкретного объекта на стадии строительства.
  • Покупка пустого участка с целью возведения дома для дальнейшего проведения работ.

Сегодня инвестиции в строительство недвижимости пользуются весьма большой популярностью. Однако стоит подробно рассматривать рынок для определения его привлекательности. Так в небольшом городе спрос на загородные дома существенно падает. Кроме этого другие факторы также отражаются на стоимости и привлекательности конкретного объекта.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Рассматривая то, как вложить деньги выгодно в недвижимость следует рассматривать и строящиеся квартиры или дома. Несмотря на то, что в данном случае риски повышаются несущественно, есть возможность получить большую прибыль. Это связано с тем, что коллективное инвестирование в недвижимость на стадии строительства позволяет снизить расходы. На вторичном рынке квартиры стоят намного больше. Поэтому при инвестировании средств на начальной стадии строительства можно существенно повысить свой доход.

Вложить деньги в строительство можно с учетом рисков, которые возникают по причине определенных действий со стороны застройщика. Риски могут быть связаны со следующими моментами:

  • Замораживается стройка.
  • Несвоевременно завершается строительство.
  • При отсутствии соответствующего разрешения или определенных документов даже после завершения строительства зданий его могут подвергнуть сносу.

Вышеприведенная информация определяет то, что следует рассматривать все особенности компании застройщика. Анализ предусматривает рассмотрение нижеприведенных критериев:

  1. Репутация компании имеет весьма большое значение. Как вложить деньги в недвижимость и при этом существенно снизить свои риски? Ответ довольно прост – нужно заключать договор исключительно с компаниями, которые имеют хорошую репутацию.
  2. Время существования фирмы. Этот показатель определяет то, как долго компания соблюдает обязательства перед своими клиентами и какой опыт работы она имеет.
  3. Количество законченных проектов и как соблюдались при этом установленные сроки проведения строительства.
  4. Случались ли задержки, были ли заморожены проекты или увеличена конечная стоимость

Кроме этого уделяется довольно много внимания особенностям заключаемого договора. Именно в нем определяются права и обязанности каждой стороны, а также стоимость завершения проекта.

Другие варианты инвестиций в недвижимость

Вышеприведенные варианты вложения средств можно назвать самыми распространенными.

Однако выгодные инвестиции в недвижимость могут быть представлены и следующими вложениями:

  • Вложение в парковочные места. С каждым годом увеличивается количество автомобилей на дорогах, что усложняет постановку их на парковку. Наиболее выгодным вложением может стать вложение в парковочные места в большом городе. Вложить деньги в недвижимость в Москве многие решают именно подобным образом, так как потребность в парковочных местах практически не иссекает. При этом сегодня в центральной части города все меньше свободного места, где можно поставить автомобиль и не получить штраф.
  • Фонды недвижимости. В данном случае инвестиции в квартиры предусматривают покупку паев определенных фондов. У данного метода вложения средств есть весьма много преимуществ: высокая степень диверсификации, недвижимость не оформляется на инвестора, что снижает количество проблем. Данный метод вложений предусматривает наличие инвестиционного портфеля.
  • Покупка зарубежной недвижимости. Наиболее привлекательным методом вложения средств можно назвать покупку квартиры или коммерческих помещений за рубежом. Кроме этого покупая недвижимость за границей можно рассматривать возможность переезда в будущем. Риски инвестиций в недвижимость в этом случае возникают весьма большие.

При выборе типа инвестиции и недвижимость многие уделяют внимание именно доходности. По этому показателю можно выделить следующие моменты:

  • Жилая недвижимость приносит примерно 60% дохода за 5 лет.
  • Коммерческая недвижимость может приносить самый различный доход, который может превышать показатель, связанный с жилой недвижимостью.
  • Доходность от вложений в землю относительно невысокая. Но возникает намного меньше проблем.
  • При определенных обстоятельствах загородная недвижимость также может приносить большой доход.
  • Вложение

feelwave.ru

Квартира как инвестиция

То, что квартиру можно рассматривать, как инвестиционный объект, понятно каждому. Но степень интереса к такому способу инвестиций – величина непостоянная. Во время бума недвижимости в начале и середине двухтысячных казалось, что любая квартира будет со временем только дорожать. Прошло время и многие убедились в обратном на собственном опыте. Как гласит известная поговорка: “Деревья не растут до небес”. Любой рост когда-нибудь останавливается.

Те, кто считал недвижимость самым лучшим активом на все времена, стали осторожнее и осмотрительнее. Но привлекательность квартиры как объекта инвестиций еще достаточно высока. Этому способствует и нестабильная финансовая атмосфера. Квартира в сознании многих людей — актив надежный, куда надежнее банковского вклада, не говоря уже об иных финансовых инструментах. Поэтому инвестировать в квартиры люди не перестали, просто сейчас они подходят к делу намного рациональнее.

Купи-продай

Какая квартира через несколько лет будет стоить дороже? Та, что еще не построена. Покупка новостройки на нулевом этапе строительства с целью дальнейшей продажи — распространенный и по-своему привлекательный способ получения прибыли. Конечно, продать единственное жилье и инвестировать “в котлован” – поступок весьма опрометчивый. Но если стоит вопрос, куда вложить некоторую свободную сумму, то рискнуть можно.

Перед покупкой следует внимательно изучить документы, предоставляемые застройщиком. Не помешает заранее навести справки о самом застройщике и о тех объектах, которые уже были им сданы. Но нужно помнить, что хорошая репутация застройщика тоже не дает стопроцентной гарантии того, что дом будет построен в срок. Часто в договоре не предусматривается никаких штрафных санкций за срыв сроков, лишь обговаривается возможность забрать деньги обратно. Кроме того, есть такой важный фактор, как качество строительства. Некоторые новостройки приобретают дурную славу еще до этапа оформления квартир в собственность.

Любая инвестиция в строящееся жилье по сравнению, скажем, с покупкой пакета акций — это своего рода кот в мешке. А еще важно учитывать, что при продаже построенной квартиры инвестор будет вынужден конкурировать с другими инвесторами, которые точно так же захотят зафиксировать прибыль. Если нужно продать квартиру в определенные сроки, то, возможно, цену придется снижать. Иначе потенциального покупателя можно ждать очень долго. Несмотря на все вышеперечисленное, подобный вид инвестирования очень популярен и может оказаться довольно прибыльным занятием.

Время работает на нас

Менее рискованный вариант — это покупка готовой квартиры. Инвестиционный потенциал объекта здесь зависит от того, насколько в будущем подорожает недвижимость в данной местности или регионе. Очень важную роль в таком случае играет развитие инфраструктуры. Дом в чистом поле, в часе ходьбы до ближайшей железнодорожной станции – не самое привлекательное место для жизни. Но это значит, что квартиру в таком доме можно купить недорого. Возможно, со временем окрестности превратятся в оживленную местность с хорошими дорогами и развитым общественным транспортом. Очевидно, что это долговременная инвестиция.

Для принятия правильного решения хорошо бы ознакомиться с планами будущей застройки. Но любые планы могут измениться. Плюсы хорошей экологии улетучатся с появлением рядом действующего завода или фабрики, а декларации о скорой прокладке ветки метро могут так и остаться только на бумаге. Возможные изменения в административном делении также могут влиять на цену недвижимости. Все предусмотреть невозможно.

Однако, помимо возможного роста стоимости квартиры, такое приобретение может оказаться полезным и в других случаях. К примеру, в ситуации внезапных финансовых трудностей наличие второго жилья может быть очень кстати. Это позволит переселиться туда на какое-то время и получать доход, сдавая в аренду свою квартиру. Если в семье есть дети, то наличие хоть какой-то недвижимости поможет им в дальнейшем приобретении своего жилья. Конечно, нужно учитывать и стоимость коммунальных услуг, особенно, если сдача квартиры по каким-то причинам не планируется. Но даже такое, на первый взгляд невыгодное вложение, может принести прибыль в будущем.

Купить и сдать

Инвестиции в недвижимость не были бы так привлекательны, если бы квартиру нельзя было сдавать в аренду. Чем больше город, тем больше денег приносит квартира в этом городе. Но инвестиционный потенциал квартиры и прибыльность в плане аренды — это разные вещи. Для арендаторов главным является местоположение. Квартира на пятом этаже старой хрущевской пятиэтажки может приносить большую прибыль, чем квартира в новом доме, оборудованном скоростными лифтами.

Но чем старше дом, тем больше затраты на капремонт. Инвестиционная привлекательность квартиры в таком доме невысока. Да и не всегда капремонт является панацеей. Некоторые дома безнадежно устарели. Если дом будут сносить, то имеется шанс получить новую квартиру в намного худшем районе и даже не обязательно в черте города. Поэтому выбирая квартиру для инвестиций, необходимо учитывать оба параметра: инвестиционный потенциал и примерную прибыль от сдачи в аренду.


Было интересно?

Пожалуйста, поделитесь в социальных сетях: И подпишитесь, чтобы ничего не пропустить:

www.exocur.ru


Смотрите также